En el marco de una reunión organizada por la Confederación General Empresaria de la República Argentina, Aierh mantuvo una entrevista con el Ministro de Desarrollo Productivo Matias Kulfas. El presidente de Aierh, Juan Acosta y Lara expuso sobre las inquietudes del sector que representamos y presentó un documento informando sobre el panorama actual del mismo y algunas de las necesidades para mejorar la gestión de las administraciones.
A continuación compartimos el documento que se le entregó al Ministro.
Al Sr. Ministro de Desarrollo Productivo
Prof. Matías S. Kulfas
Presente.
Tenemos el agrado de dirigirnos al Sr. Ministro en ocasión de la reunión organizada por la CEGERA, en nuestro carácter de presidente y secretaria de AIERH (Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal) con el fin de hacerle llegar un panorama del sector que representamos y algunas de las necesidades que con apoyo del Ministerio a su cargo podremos satisfacer.
AIERH es una entidad que nuclea a administradores de inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, actividad que presta este servicio a una variada población de clase media urbana, la que reclama en forma permanente más y mejores servicios por parte de nuestros asociados.
Un pantallazo sobre nuestro mercado
Cantidad de edificios y su distribución
La distribución geográfica de nuestro servicio está directamente ligada al desarrollo edilicio de las áreas urbanas y su población, el 50% de esta reside en 6 grandes aglomerados, la Región Metropolitana de Buenos Aires, la ciudad de Córdoba, Rosario, Mendoza, San Miguel de Tucumán y Mar del Plata, y aproximadamente un 32% reside en 273 ciudades intermedias, consideradas en un amplio rango que va desde los 10.000 hasta los 500.000 habitantes.
Por lo expuesto la propiedad horizontal en la Argentina está a distribuida conforme su población, y altamente concentrada en la ciudad de Buenos Aires donde se encuentra el 65% de los inmuebles de propiedad horizontal, lo que la transforma en la rectora de la actividad.
La distribución de la actividad de estos grandes conglomerados urbanos y del resto del país se ve representada en el grafico a continuación
Distribución de las administraciones por cantidad de edificios que administra
El grueso de las administraciones en la ciudad de Buenos Aires, y en su proporción en otras localidades no es de una gran cantidad de edificios, es muy baja su incidencia individual en el mercado, casi la mitad son administraciones de 30 edificios, sobre un total de más de 85.000, cifras que demuestran que esta actividad se encuentra realmente fragmentada, esta atomización encuentra su raíz en que los clientes demandan conocer en forma personal a su administrador, como concluimos gracias a un estudio de mercado al que nos referiremos mas adelante.
Una segunda razón se localiza, como en muchas otras actividades, que mayor cantidad de clientes no siempre significa una mayor rentabilidad y pegar un salto en cantidad de inmuebles insume mayores costos que para ser absorbidos y generar ganancias se debe crecer de forma significativa.
Dadas estas características plantear el crecimiento de una empresa de administración se torna todo un desafío, crecer en esta actividad requiere de una inversión que los colegas no están dispuestos o no cuentan con los medios para realizar.
Esto torna realmente difícil saltar de rango en cantidad de edificios administrados, ya que conllevaría una inversión peligrosa en un mercado que parece rechazar las grandes organizaciones.
La preferencia de los consorcistas a contar con una atención personalizada por parte de los administradores la comprobamos realizando una encuesta que encargamos a una importante consultora de opinión pública que indagó en cual era la imagen que el común de la gente tenía de los administradores de inmuebles, donde se preguntó “si conocía personalmente a su administrador”, la mayoría respondió que si, y que esto le gustaba, esto se relaciona con una segunda pregunta: “con que color lo relacionaría a su administrador“, la respondió la respuesta fue el amarillo, un color que significa alerta cuidado, quedo entonces claro que los clientes nos quieren cerca y valoran el servicio personalizado, confirmando así que esta una de las principales características de nuestro mercado.
Muchos colegas no administran más de un número máximo de inmuebles, que saben que pueden garantizar el servicio con una estructura mínima, pero de todas formas están permanentemente buscando clientes, al conseguir uno nuevo van dejando aquellos edificios que le son conflictivos o que no resultan rentables. Al mejorar la calidad de los nuevos clientes mejora la rentabilidad de su empresa sin necesidad de agrandar la estructura, esta es una estrategia de crecimiento habitual en los administradores.
En gráficos a continuación vemos que la mayoría de los administradores en Buenos Aires, el 47 %, pertenece al rango que va entre los 10 y 30 edificios concentrando el 48% del mercado, 42% con menos de 10 tiene el 28% del mercado, el 8% es para los administradores de 30 a 50 y tienen el 14% del mercado, los que van de 50 a 100 son el son el 2% y tienen el 6% del mercado y los de más de 100 son el 1% con el 3% del mercado.
Distribución de las administraciones por cantidad de edificios
Distribución del mercado
Distribución en Administradores
Distribución de la forma de organización de las administraciones empresas y personales
En este mercado es muy bajo del número de personas jurídicas, la mayoría está organizada como pequeños estudios profesionales, de dos o más administradores se asocian o se anotan en el registro de administradores de la Ciudad de Buenos Aires.
Las empresas representan en la ciudad de Buenos Aires el 7,5% de quienes se dedican a la administración de consorcios y captan solamente el 10 % del mercado, quedando el 90% restante en manos de profesionales que brindan este servicio y pese a no contar con la estructura de una empresa desde lo formal, hacen de ello su forma de vida e invierten tiempo y recursos como verdaderos empresarios PYME.
Distribución por organización de empresas y personales
Cantidad de empresas 7,5%
Representación en el mercado 10%
Necesidades
De lo expuesto queda claro que el mercado en el que ofrecemos y desarrollamos nuestros servicios se encuentra por demás atomizado siendo en su totalidad empresas PYME y en gran parte empresas familiares organizadas como estudios profesionales, que brindan un servicio ligado a la calidad de vida de los habitantes de las ciudades.
Si bien la característica de nuestra actividad es lo pequeñas que son las organizaciones que se ofrecen en el mercado, nuestra clientela es altamente demandante de calidad en el servicio a costos mínimos
Mantener estándares de calidad elevados requiere de una organización empresarial y de una escala difícil de lograr con “empresas” tan pequeñas y en un mercado tan disperso como el que enfrentamos, se hace entonces palmaría la necesidad de invertir en tecnología y capacitación para conseguirlo.
Creemos que el Ministerio a su cargo a través de la Secretaría para la Pequeña y Mediana Empresa y emprendedores puede instrumentar un programa de capacitación empresarial y de incorporación de equipamiento y desarrollo tecnológico que ayude a lograr la mejora de nuestro servicio.
Desde AIERH podemos darle forma asociativa a estos emprendimientos, favorecer el desarrollo de sistemas propios de gestión, comunicación, la implementación de Apps, control y vigilancia a distancia de las partes comunes de los edificios, en especial el control de las instalaciones (calderas, ascensores etcétera). Todos estos desarrollos implican inversiones costosas que los administradores no pueden afrontar sin apoyo, y que, sin embargo, son esenciales para de brindar un servicio de acuerdo a las exigencias de nuestros clientes, quienes demandan aceitar las comunicaciones, así como transparentar la información.
De estimarse conveniente en futuros encuentros con los técnicos del Ministerio se podrá ahondar en la elaboración de programas que atiendan las necesidades de nuestro sector.
Por último, es importante resaltar que nuestra entidad tiene un perfil federal agrupando administraciones de varias provincias de Argentina a quienes prestamos todos nuestros servicios para mejorar la calidad de su gestión.
Agradeciendo desde ya la referencia de haber recibido nuestras inquietudes saluda muy atentamente.
